Quels sont les principaux exploitant d’EHPAD en France ?

C L A R I A N E :

CLARIANE (ex KORIAN) s’est constitué en 2001, et a fusionné avec MÉDICA en 2014. Le groupe emploie plus de 47 000 collaborateurs, détient 304 résidences et gère 25 232 lits en France. Son capital est détenu principalement par PRÉDICA (Groupe BPCE) avec 24,38 % du capital et Malakoff (groupe de prévoyance) avec 7,68 % du capital. Le chiffre d’affaires 2023, s’établit à 3 731 millions d’euros, soit une croissance de 11,6%. L’activité de CLARIANE s’articule autour de quatre marchés, tous liés aux services d’accompagnement et de soins pour les seniors et personnes dépendantes. Les EHPAD, les cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR), les résidences seniors avec services (RSS) et les dispositifs de soins et d’hospitalisation à domicile.

E M E I S :

EMEIS (ex ORPÉA) a été créée en 1989. Elle dispose de près de 20 000 lits en France. Le capital social du groupe EMEIS (coté en bourse depuis 2002) est détenu par CPPIB (fonds de pension canadien), FFP Invest, Sofina. Le chiffre d’affaires en 2023 s’établit à 5,2 milliards d’euros, soit une croissance de 11%. A ce jour, le groupe administre un portefeuille de 665 établissements autour de cinq métiers liés à la prise en charge de nos seniors et de la dépendance : les maisons de retraite médicalisées, les résidences services pour seniors autonomes, les cliniques de soins de suite et de réadaptation, les cliniques psychiatriques et les services d’aide à domicile. EMEIS est ainsi devenu, au cours des années, 2ème exploitant français sur le secteur de la dépendance.

D V D :

DVD (ex DOMUSVI DOLCEA) a été créé le 1er janvier 2011. Après la fusion entre la société DOMUSVI et la société DOLCEA . Compte parmi les actionnaires les plus significatifs, le fonds d’investissement britannique « Intermediate Capital Group » (ICG) et Sagesse Retraite Santé. DVD administre environ 38 000 lits en France (211 résidences). Le chiffre d’affaires en 2023 s’établit à 2,5 milliards d’euros. Son activité est structurée autour de trois pôles : les maisons médicalisées, les résidences seniors et les services à la personne à domicile.

M A I S O N S D E F A M I L L E :

Maisons de famille, sa création remonte à 2003. Actuellement essentiellement implantés en France avec 1326 lits, au travers de 16 établissements. Le chiffre d’affaires en 2023 s’établit à 720 millions d’euros, soit une croissance de 5,9%. Singularité, le groupe Maisons de Famille est entre les mains des fondateurs et majoritairement par le fonds d’investissement Creadev. Ce fonds n’est autre que l’Association Familiale Mulliez (propriétaire Auchan, Décathlon).

C O L I S É E :

Créé en 1988 le groupe est le 4ème intervenant en France et en Europe par le nombre de lits et d’établissements (235 résidences dont 96 en France et 24 359 pensionnaires). Le chiffre d’affaires en 2023 s’établit à 1,6 milliards d’euros.

COLISÉE assure l’hébergement des personnes âgées dépendantes en maisons médicalisées et les services d’aide à domicile au travers de l’implantation de 70 structures dédiées.

Une Ehpad est un ensemble immobilier constitué de chambres meublées et comportant tous les éléments nécessaires à l’accueil de personnes en situation de dépendance ou de handicap.

D’ici 2030, il faudrait pouvoir construire 211.400 nouveaux logements pour accueillir de nouveaux seniors. L'accroissement de la durée de vie draine de plus en plus de séniors dépendants vers les Ehpad, et présage d'une croissance exponentielle à laquelle nous ne sommes déjà plus en mesure d'apporter une répondre adaptée.

Les opérations d’investissement et d’acquisition dans les Ehpad sont, de plus en plus fréquentes et attirent un nombre grandissant d’acteurs (industriels du secteur, investisseurs spécialisés ou fonds d’investissement, investisseurs privés, épargnants, etc.).

Afin de bénéficier des "dotations publiques", les établissements se doivent impérativement d'être aux normes.

Mais d'autre part les investisseurs ont bien compris que du fait d’une offre sous capacitaire, et d'un accroissement de la demande, le marché de la dépendance est en terme de placement, l'un des secteurs les plus prisés, en particulier grâce aux faibles risques, à la garantie des versements des loyers, l'absence des principales charges et les avantage fiscaux.

Il faut avoir conscience que l'acquisition de Chambres Médicalisées, représente une opportunité exceptionnelle encadrée par les pouvoirs publics au travers d’une réglementation stricte et une demande naturellement porter par les grands mouvements démographiques à l’œuvre. Ce secteur bénéficie ainsi d’un cadre particulièrement sécurisé.

S’associer à cet enjeu social, économique et humain, c’est avant tout réaliser une approche patrimoniale responsable.

Aujourd’hui le constat est dénué d’ambiguïté : il est indispensable d’accroître le parc actuel d'Ehpad.

Pourquoi Investir dans une Chambre Médicalisée ?

L’exploitant signe un BAIL COMMERCIAL de 9 ou 12 années renouvelable avec le propriétaire de la chambre médicalisée.

L'exploitant de l'Ehpad devient le locataire d'une chambre meublée, qui va la sous-louer à des personnes âgées dépendantes. Ce qui est important est qu'il faut retenir, l’exploitant en devenant le locataire, garantit sur contrat (bail commercial) le paiement des loyers et cela même au cas ou la chambre serait vacante.

Le bail commercial garantit :

• Le versement du loyer trimestriellement pendant toute la durée du bail commercial (9/12 ans).
• La revalorisation annuelle par rapport à l’indice ICC ou IRL (en moyenne 1,5% par an).
• Les réparations, assurances, grosses réparations sont à la charge de l'exploitant.
• La remise ou le maintien aux normes, est à la charge du gestionnaire.
• Pas de frais de syndic ni de copropriété.
• Un loyer significatif (souvent supérieur de 4,3% en comparaison d'un bien similaire en immobilier traditionnel).

Quelles sont les Garanties ?

Ce type d'achat immobilier se fait de manière traditionnelle comme tout achat immobilier par un acte notarié.

Son financement se fait également de manière traditionnelle, par exemple :
• à partir d'une assurance vie.

• d'un compte épargne ou tout autre placement, qui ne rapporte pas assez.
• par un emprunt immobilier auprès d'une banque ou tout autre organisme de financement.

• à partir de fonds propres.

Comment financer l'acquisition d'une chambre médicalisée ?

Il faut toujours se poser cette question quelque soit le type d'achat et dire qu’il n’y en a pas, serait faux.

Cela dit, le seul et unique vrai risque réside dans la qualité du bien, la réputation de l'établissement et donc dans le choix et la qualité de l'exploitant. Un exploitant trop léger voire incompétent serait le seul risque, qui ferait perdre à l'établissement sa notoriété, des locaux mal entretenus, etc. Toutefois ce sont des situations extrêment rares, l'exploitant étant soumis à de sévères controles par l'ARS et qui lui garantissent l'obtension des dotations de l'état. Enfin si une telle situation devait se présenter les propriétaires dess chambres médicalisées pouvent lors d'une assemblée démettre l'exploitant de ses fonctions et de le faire remplacer.

En résumé, investir en EHPAD ne fait pas partie des investissements risqués, comme le sont les actions, les actions en bourse, les cryptomonnaies et autres investissements dits exotiques (dans l'art, les énergies renouvelables, etc….)

Y a t-il des risques à investir dans une chambre médicalisée ?

Pour les moins de 50 ans, il est préférable d’investir dans du neuf, car ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 11 %, étalée sur 9 ans (dispositif CENSI BOUVARD). De plus, avec un financement via un crédit, le coût des loyers seront neutralisés fiscalement par les intérêts d’emprunt.

Pour les plus de 50 ans, il vaut mieux investir dans l’ancien, qui a une rentabilité supérieure et une fiscalité nulle sur les loyers perçus.

Vaut-il mieux investir dans une chambre médicalisée neuve ou ancienne ?

Encore une fois avec un bon exploitant, la revente ne pose aucun problème. Notamment par le numérus clausus imposé par l'état, cela limite le nombre de nouvelles constructions d'Ehpad, ce qui a pour finalité de dynamiser le second marché de revente des chambres médicalisées.

En conclusion la revente est très aisée et de fait, en moyenne, il faut entre 3 et 6 mois pour revendre une chambre médicalisée en EHPAD.

Revendre une chambre médicalisée ?

Bien entendu, être propriétaires d'une chambre médicalisée implique d'être propriétaire d’une quote-part des parties communes et autres locaux de services dans une Ehpad.

Toutefois le propriétaire d'une chambre médicalisée n’est soumis à aucuns frais pour ces parties communes. En effet selon les articles 605 et 606 du code de la construction, inscrit au bail, tous les frais sont à la charge de l'exploitant.

Quid des parties communes ?

Ce statut apporte principalement deux avantages :

( 1 ) Des revenus non fiscalisés ou très peu, (dépendants principalement du mode de financement).

( 2 ) La possibilité de récupérer la TVA à l’achat (quel qu’en soit le taux).

L’option fiscale et le statut de LMNP, basé sur l’amortissement, permettent de minorer l'impôt sur le revenu.
Il peut être envisagé de coupler le dispositif Censi-Bouvard avec l’amortissement.

Le statut de LMNP c'est quoi (Location Meublé Non Professionnel) ?

Dans le cas du LMNP : (Loueur en Meublé Non-Professionnel).
Un particulier qui investi dans une chambre médicalisée neuve ou ancienne destinée à la location dans un établissement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), bénéficie, sous conditions, d'avantages très intéressants.
Conditions :
• Louer un logement meublé
• Être inscrit au R.C.C (registre du commerce et des sociétés)
• Le montant des revenus locatifs doit être supérieur à 23.000 €
• Les revenus doivent être déclarés aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Avantages :
• Déductions des charges réelles sur les revenus (frais d’acquisition, intérêts d’emprunts, etc.).
• Amortissement du mobilier de 5 à 10 ans
• Amortissement de l’immobilier de 25 à 40 ans
• Récupération de la TVA
• Exonération de la TVA
Voire d’autres avantages du point de vue fiscal à définir individuellement selon le type de foyer, etc....

Concernant le statut d’investisseur, dans le cas d’une activité principale, il bénéficiera en plus de cotisations de trimestre de retraite complémentaire, d’allègements des droits de succession et de l’exonération de l’impôt sur la fortune (ISF).

Si les recettes sont supérieures à 23.000 € et si le montant des revenus nets provenant de l’activité est supérieur à 50% des revenus d’activité du foyer fiscal et s’il est l’activité principale de l’un des membres du foyer. Dans ce cas l’ensemble des charges et des frais engagés pour les besoins de l’exploitation (entretien, réparation, taxe foncière, frais de comptabilité, frais de garantie sur prêt, frais de dossiers, etc…), Dans ce cas les amortissements de l’immobilier (4 % de l’investissement H.T. sur 25 ans) et du mobilier (20 % de l’investissement H.T. sur 5 ans) pour la partie du prix de revient supérieure à 300.000 € HT/hors meubles, peuvent être déduits, dans la limite d’un plafond égal à la différence entre le loyer et les autres charges relatives du bien loué.

Ils viendront s’imputer des bénéfices, lorsque l’activité sera bénéficiaire, et permettront alors de générer des revenus non fiscalisés (sur la partie du prix de revient supérieure à 300 000 €). Ainsi qu'une réduction d’impôts de 25 % sur le prix de l’immobilier hors taxes, pour les acquisitions au sein d'EHPAD, pour une durée de 9 ans.

Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôts à raison de l’acquisition d’un ou plusieurs logements pour une assiette fiscale retenue à hauteur de 300.000 € HT/ hors meubles. Lorsque la réduction est supérieure à l’impôt sur le revenu à payer, l’excédent peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6 années.

Dans le cadre d’un achat neuf l'acheteur pourra récupérer la TVA. Cette TVA peut être réutilisée de différentes manières : remboursement d’une partie du crédit si le crédit est amortissable, versement sur un contrat d’assurance-vie ou encore, être utilisée librement si l’achat de la résidence a été fait au comptant.

De plus, le statut de LMNP autorise les amortissements linéaires sur l’immeuble (murs hors-terrain) sur une période de 30 à 40 ans, mais également sur le mobilier pour une période de 5 à 7 ans. Toutefois il faudra que la résidence propose trois des quatre services suivants pour être éligible à la récupération de la TVA : réception de la clientèle, fourniture de linge de maison, entretien régulier des parties communes et privatives et/ou le petit-déjeuner et que 'acheteur conserve le bien pendant au moins 20 années.

Quels sont les avantages fiscaux liés à l'achat d'une chambre médicalisée ?

Le dispositif Pinel s'adresse aux particuliers désireux d'accroître leur patrimoine. Ce dispositif offre des conditions avantageuses aux investisseurs dans le cadre d'une défiscalisation.

Conditions :
• L'investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période de 6, 9 ou 12 ans, afin de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle.

Les réductions d’impôts(1) diffèrent selon que l’on se trouve dans le cadre d’un Pinel Classique ou du Pinel Plus.

Pour le Pinel Classique, elles sont dégressives selon la durée d’engagement :
• Réduction d’impôts 2023 : de 10,5%, 15% ou 17,5% du capital investi
• Réduction d’impôts 2024 : de 9%, 12% ou 14% du capital investi

Pour le Pinel Plus selon la durée d’engagement : la réduction d’impôts est de 12%, 18%, 21% du capital investi.

En outre, ce dispositif donne la possibilité de louer son bien à destination ses proches.

Avantages :

• Se constituer un patrimoine sans apport

• Défiscaliser jusqu'à 21% de réduction d'impôt

• Pouvoir louer à sa famille

Le dispositif PINEL c'est quoi ?

La transmission d'une chambre médicalisée est-elle exonérée de droit de succession ?

Le propriétaire de la chambre médicalisée garde le loyer garanti soit l'usufruit et donne la nue-propriété.

Mais l'usufruitier ne peut alors pratiquer aucun amortissement sur l'immobilier et le mobilier de sa chambre médicalisée dès lors que celle-ci ne fait pas partie de son actif immobilisé (Rép. min., JOSEN. 14-12-2017 n° 1405, Frassa).

Faut-il une assurance Propriétaire Non Occupant, pour une chambre médicalisée ?

En général c'est le cas pour protéger les loueurs, particulièrement dans les locations immobilières traditionnelles.

Mais si vous faites l'achat d'une chambre médicalisées par notre intermédiaire, vous serez exempté de cette dépense, notre contrat avec les Ehpad vous protège et vous en dispense, tout en vous garantissant la perception d'un loyer 12 mois/12, mais si la chambre devait être vacante. Nous avons d'ailleurs négocier pour nos clients bien d'autres points auxquels ils ne sont pas soumis.